湖南凌星律师事务所  苏复兴律师

　　二手房交易对于买受人来说主要存在两个方面的风险：一是出卖人再次处分；一是法院查封。无论是哪一种情况都会导致买受人无法取得房屋所有权。为了防范此类风险，保障交易的顺利进行，笔者认为可通过如下两项措施对交易安全进行双重保障。

　　一是进行预告登记。按《物权法》第二十条第一款后段的规定，“预告登记后，未经预选登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。即意味着预告登记能够排除出卖方在房产转移登记过程中对交易房屋进行再次转让及抵押等处分。

　　二是付清全部房款并实际占有该交易房产，同时积极办理房产过户登记手续。按最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条后段的规定，“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。即意味着只要买受人付清全部房款并实际占有该交易房产且对过户登记没有过错，则人民法院也不能对该房产进行查封。

　　通过上述双重保障措施，即能使二手房交易之购房人能顺利取得交易房产的所有权。

　　当然，每一名律师在办理二手房交易业务中都有自己保障交易安全的方法，但笔者认为上述办法是最能保障交易目的实现的措施。