mdash;mdash;以鑫城房产公司破产清算案为例

湖南劲鸣律师事务所    罗 畅

　　我国新旧《企业破产法》均规定，人民法院受理破产申请后，清算组（管理人）有权决定解除或者继续履行合同。但是，对于此类“合同”的履行情况，新旧《企业破产法》的规定并不一致。《企业破产法》（试行）第二十六条的规定是指破产企业未履行的合同，不管对方当事人是否履行完毕；而《企业破产法》第十八条的规定是指债务人和对方当事人均未履行完毕的合同。可见，新《企业破产法》对于此类“合同”的履行情况做了改进，将其合理定位为债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，而并非只有债务人一方未履行完毕的合同，或者只有对方当事人一方未履行完毕的合同。对于只有债务人一方或者对方当事人一方未履行完毕的合同，管理人只能决定继续履行合同，而不能决定解除合同。

　　在房地产开发企业破产案件中，就存在债务人和对方当事人（购房人）均未履行完毕的购房合同如何处理的问题。此类破产案件与一般破产案件的不同之处在于，其受害者除了债权人、职工、出资人以外，还包括广大的购房合同对方当事人（购房人）。购房人在购房付款后，看到楼盘即将成为“烂尾楼”，并因长期不能收房入住，无法办理两证，经常多人多次上访投诉，形成社会不稳定因素。因此，在房地产开发企业破产案件中，管理人不仅要实现债权人利益的最大化【见笔者文章：实现债权人利益的最大化是管理人工作的核心mdash;mdash;以笔者办理的鑫城房产公司破产清算案为例（一）】，还要尽最大努力维护购房人的合法权益。

　　那么，在房地产开发企业破产案件中，该如何维护购房人的合法权益呢？笔者在办理常德市鑫城房地产开发有限公司（以下简称鑫城房产公司）破产清算案件的过程中，对此问题进行了有益的探索。

　　债务人鑫城房产公司开发建设的常德市柳叶湖旅游度假区“龙吟水榭”别墅小区，共建设205栋独立及联排别墅。管理人经过对债务人财产状况的全面调查后发现，在破产申请受理前，债务人已经销售180栋别墅。在这180位购房人当中，除1位购房人已经向债务人支付全部购房款外，其余179位购房人均有部分购房款没有支付。而债务人除完成别墅的主体工程外，尚有别墅的辅助工程、小区的配套设施和竣工验收等购房合同义务亦没有履行完毕。因此，除已经向债务人支付全部购房款的1位购房人，管理人依法只能继续履行购房合同外，针对其余尚有部分购房款没有支付的179位购房人，根据《企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行合同，并通知对方当事人”之规定，管理人当然有权与其解除购房合同。

　　但是，现实的情况是，在房价过快上涨的大环境下，至破产申请受理时（2009年2月），“龙吟水榭”别墅小区别墅的市场价格已经是购房合同约定价格的2倍以上。管理人如果解除购房合同，将严重牺牲广大购房人的利益，既让人们对法律的公平、公正感到失望，也会进一步激化矛盾、影响稳定，这既与以人为本、共创和谐的价值理念南辕北辙，更与破产法“维护社会经济秩序”的立法目标背道而驰。因此，从维护社会稳定的大局出发，管理人决定与此179位购房人继续履行购房合同，并根据《企业破产法》第六十九条第（七）项的规定，及时报告市政法委和武陵区人民法院，获得市政法委的支持和武陵区人民法院的批准。

　　管理人在决定与购房人继续履行购房合同后，本着全面履行合同义务的原则，完成工程建设任务，做好竣工验收工作，提供办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的资料。围绕以上工作目标，管理人做了以下大量工作，为购房人解决了所有遗留问题，免除了后顾之忧，全面维护了购房人的合法权益。

　　首先，管理人完成了“龙吟水榭”别墅小区的后续工程建设、竣工验收和初始登记工作。

　　要维护广大购房人的利益，管理人就必须完成“龙吟水榭”别墅小区的后续工程建设，才能完成小区整体和分户的竣工验收、房屋和土地的测绘工作，并完成竣工验收备案、房屋和土地的初始登记等工作。为此，管理人安排工程建设项目等支出近736万元，并获得了债权人会议的通过。管理人先后完成了“龙吟水榭”别墅小区的水、电、电视、电话、宽带的入户，完成了监控、围墙、道路、亮化、绿化设施的修复，完成了全部房屋的竣工验收及规划、环保、消防的专项验收工作，对房屋和土地进行了分户测绘，办理了建设工程竣工验收备案，最终完成了房屋和土地的初始登记工作，让购房人可以顺利办理两证。

　　其次，管理人争取多方支持，解决了债务人所欠的税、费问题，为“龙吟水榭”别墅小区的竣工验收和购房人开具不动产销售发票排除了障碍。

　　鑫城房产公司的破产，导致其欠缴大量税、费、基金。经过管理人的清理，发现其欠缴的税款为1780万元，欠缴的规费为556万元，欠缴的劳保基金156万元，共计2492万元。从破产财产的现状来看，如果将欠缴的税、费、基金全部补缴，则不仅普通债权的清偿率为零，优先债权也无法得到保证；而如果不予补缴税、费、基金，则政府职能部门对“龙吟水榭”别墅小区不予竣工验收，税务部门也不予开具《不动产销售发票》，购房人自然也就无法办理两证。因此，税、费、基金的减免，是维护债权人和购房人共同利益的重要工作内容，是管理人工作的重中之重。经多方努力，在市委、市政府的协调下，在市地税局和各职能部门的支持下，鑫城房产公司应当缴纳的地税以500万元包干，劳保基金缴纳6万元，所涉规费全部予以减免，共计减免税、费、基金1986万元，为“龙吟水榭”别墅小区的竣工验收，和购房人开具《不动产销售发票》排除了障碍。

　　第三、管理人严格进行购房人身份确认，并向购房人交付房屋和提供办证材料。

　　“龙吟水榭”别墅小区180位购房人（指债务人在破产申请受理前已经签订购房合同的购房人）身份的确认是一项细致的工作。管理人依据购房人提供的购房合同、民事裁定书、成交确认书、转让协议、收款收据等证据材料，并对一些有疑问的材料进行了必要的调查取证，以确保每位购房人的身份确认无误。在购房人身份得到确认后，管理人先将房屋交付给购房人使用，再将办证材料（确权裁定书、协助执行通知书、不动产销售发票、宗地图、房屋和土地转让申请表）交付给购房人。管理人在购房人确认、房屋交付、办证材料提供中，认真、细致地工作，实现了零差错。目前，全部购房人已经凭管理人提供的材料办理了两证，受到了广大购房人的好评和感谢。

　　第四、管理人依法维护因解除购房合同而没有获得房屋的购房人的利益。

　　鑫城房产公司在房屋销售过程中，一房两卖，甚至多卖，导致购房人矛盾激化。因房屋升值，各购房人均想要获得房屋。而没有获得房屋的购房人则多次上访，影响社会稳定。在破产清算工作中，如何维护没有获得房屋的购房人的利益，也是涉及维护社会稳定的重要工作内容。管理人做了大量的工作，结合各种证据，依法确认所购房屋的归属，取得没有获得房屋的购房人最大程度的理解。因此，管理人决定与没有获得房屋的购房人解除购房合同，并将因购房合同解除所产生的损害赔偿请求权确定为取回权，该决定也获得债权人会议的通过，最终如数返还其购房款本金332万余元。

　　综上所述，为了维护购房人的合法权益，管理人完成“龙吟水榭”别墅小区的后续工程建设，恢复了别墅小区的各种功能，成立了业主委员会，引进了物业服务，解决了205位购房人（含破产财产处置的25位购房人）长期不能入住的难题，让业主能够安居，避免了在旅游度假区内，使如此高档的别墅小区成为“烂尾楼”的命运，既维护了常德形象，又促进了旅游开发。同时，管理人完成“龙吟水榭”别墅小区的竣工验收、房屋和土地的初始登记工作，解决了205位购房人（含破产财产处置的25位购房人）长期不能办理两证的难题。此项工作的顺利完成，明确了房屋权属，定纷止争，促进了物权的有效利用，促进了经济发展。

　　鑫城房产公司的破产，因涉及债权人、债务人、购房人等众多当事人的利益，各方矛盾极为集中和突出，都是随时会爆炸的“炸弹”，处理不当，极易引发群体性、突发性事件，影响社会稳定。如何理清各种法律关系，如何了结债权债务，如何打开这个死结，既需要胆识，更需要智慧。武陵区人民法院审理破产案件，管理人忠实执行职务，都坚持了在市政法委的领导下，充分发挥地方政府建立的风险预警机制、联动机制、资金保障机制等协调机制的作用，依法平衡各方当事人的利益，努力配合政府做好企业破产案件中的维稳工作，促进了这一重大涉讼涉访维稳案件的顺利解决，获得了各级领导及各方利益主体的高度评价。该破产案件也成为房地产开发企业破产清算案件的经典案例。