湖南南天门律师所律师

常德市律师协会建筑房地产专业委员会委员

石长兵

一、前言

2018年7月，常德市武陵区某小区部份业主到本所就某房地产企业逾期办理产权证事项拟委托本所律师维权。本律师接待后经审查、框算，17户业主，大都在2008、2009年签订商品房买卖合同，至今逾期最长的业主已达8年零10个月，最短的达3年零10个月，平均逾期6年。依照最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释规定，按同期银行贷款利率计算，17户逾期违约金额达214万元，但经本律师认真研究，本案在诉讼时效问题上存在重大争议。因此，本律师不接爱业主提出的风险代理方式，最终本律师未能代理案件。

目前，在商品房买卖中，通常约定开发商逾期办理房产证的违约金按日计算，违约金总额每天都在变化，在这种情况下，违约金的诉讼时效如何计算？对此，法律及相关司法解释没有规定。司法实践中，各地人民法院的判例也不相同。

二、目前各人民法院绝然不同的裁判观点

第一种观点：认为，自办证履行期满之次日起诉讼时效期间为2年，超过诉讼时效法院不予支持。

案例一、《湖南法院网》官网刊登了一篇由武陵区法院编写的《开发商逾期办理房产证 业主起诉“超时效”被驳回》（应为真实案例）的文章。内容为：

2009年8月31日，原告吴某与被告某房地产开发有限公司签订《常德市商品房预售合同》，约定原告购买位于某小区第1幢3层305。2010年7月1日原告入住该房。2015年4月13日，被告发布通知，通知原告办理房屋产权证。因被告推迟办理房屋产权证，原告遂诉至常德市武陵区人民法院。

法院审理认为，本案焦点在于原告对逾期办理房屋产权违约金请求权的诉讼时效问题。依据《中华人民共和国民法通则》规定普通诉讼时效为两年，从知道或应当知道权利被侵害时起计算。本案中，双方签订的商品房买卖合同未对逾期办理房屋产权证的违约责任进行约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，自房屋交付使用之日起90日内，因出卖人因买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。被告已于2010年7月1日向原告交付房屋，诉讼时效应自2010年9月30日开始起算，而原告于2016年4月28日向本院提起诉讼，已超过诉讼时效，对原告的诉讼请求，法院不予支持。据此，判决驳回原告的诉讼请求。

案例二：徐磊、烟台天安置业有限公司商品房预售合同纠纷案。

一审烟台市芝罘区法院认为，天安公司应依合同约定，于2013年10月6日前提交办理房产证的资料，但天安公司未履行义务，自2013年10月7日起承担违约责任。...诉讼时效期间为二年，徐磊知道或应当知道其权利受到侵害之日为2013年10月7日，故自2013年10月7日至2015年10月7日的两年为该请求的诉讼时效。该时间段内，徐磊应当积极主张权利。徐磊于2016年1月27日向法院起诉，已超过法定诉讼时效期间，因怠于行使权利的事实持续存在，致使诉讼时效期间届满，不受法律强制保护，据此，驳回徐磊主张。

二审烟台中院认为，根据2015年最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要民事部分第十一条“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”之规定，徐磊请求天安公司支付逾期办证违约金的诉讼时效期间为2013年10月7日至2015年10月7日，徐磊于2016年1月27日向法院起诉，已超过法定诉讼时效期间。徐磊主张天安置业公司违约行为系持续违约行为，属于诉讼时效的特别情形，没有事实和法律依据，本院不予支持。

第二种观点：认为，因开发商持续违约（即持续逾期办证），在持续违约期间，诉讼时效不会起算，不存在超过诉讼时效。

案例三： 周伟辉与常德市武陵区振鑫房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案。

原告于 2010年4月15日与被告签订《商品房预售合同》，合同约定：被告应于2010年6月30日交房，在交房之日起360日取得房产证。2010年30日被告如期交房，但在2015年4月13日被告才向原告发出办证通知。原告向武陵区法院起诉，请求被告支付逾期办证违约金51872元。该院认为原告的诉讼时效起算为2011年6月30日，逾期近4年时间，超过两年诉讼时效，随以超过诉讼时效为由判决驳回原告的诉讼请求。

原告不服，上诉于常德市中级人民法院，该院二审认为被告的违约行为持续到办证通知之日的2015年4月13日，没有超过诉讼时效，随撤销一审判决，判决被告支付逾期办证违约金51872元。

后被告向湖南省高级人民法院申请再审，后被告撤回申请。

案例四：曾爱萍与湖南泓鑫置业有限公司商品房预售合同纠纷案。

原告与被告于2009年签订《商品房预售合同》。约定：2010年7月30日交房，交房之日起90日内取得房产证。实际于2014年7月13日才办好证。逾期近4年时间，原告向武陵区法院起诉，请求被告支付逾期办证违约金148898.1元。 该院以超过诉讼时效为由判决驳回了原告的诉讼请求。

原告不服，上诉常德市中级人民法院，该院二审认为，没有超过诉讼时效，随撤销一审判决，判决被告支付逾期办证违约金148898.1元。

案例五：周炜与武汉汉商人信置业有限公司房屋买卖合同纠纷案。

原告与被告于2010年4月20日签订《武汉市商品房买卖合同》。约定，被告于2010年12月31日交房，交房之日起180内办证。至2016年6月21日原告没有取得产权证，逾期5年时间。原告向湖北省武汉市汉阳区人民法院起诉，请求被告支付逾期办证违约金123810元。该院认定没有超过诉讼时效，判决被告支付逾期办证违约金114060元.

判决生效后，被告向湖北省武汉市中级人民法院申请再审，该院再审认为，没有超过诉讼时效， 裁定驳回被告的再审申请。

案例六：武汉汉商人信置业有限公司与周炜房屋买卖合同纠纷案。

案情：原告周炜向被告汉商人信公司购买商品房一套，合同约定被告应于商品房交付起180日内办理房产证，后被告一直没办出房产证，原告于2016年6月13日向法院起诉要求被告支付自逾期之日起至能够办证之日止的逾期办证违约金。

被告辩称，原告仅能主张2014年6月14日起至2016年6月13日（起诉之日）的逾期办证的违约金。2014年6月14日之前的逾期办证违约金已经因为超过法律规定的诉讼时效，原告丧失胜诉权，原告并无证据证明其在起诉前向被告主张过逾期违约金。

武汉市汉阳区法院认为，对于被告辩称的原告2014年6月14日前的违约金已过诉讼时效的观点，被告将房屋交付原告使用之日起180日内未能协助原告办理房地产权属证书，且诉争房屋至今仍不能办理权属证书，被告的逾期办证的违约行为至今仍在持续中，原告主张的2014年6月14日前的违约金未过诉讼时效，对于被告的该辩称本院不予采信。法院判决，被告向原告支付自2011年8月28日（逾期办证起始日）至2016年11月10日（判决之日）的逾期办证违约金（之后的违约金可另行主张）。

其后，被告汉商人信公司向武汉中院申请再审。武汉中院认为，申请人（汉商人信公司）所称应从合同约定的房屋交付之日起180日的次日起分段计算诉讼时效的主张，既无违约金分期履行的合同约定，也无分段计算时效的事实依据，且合同分期履行的，诉讼时效期间依法从最后一期履行期限届满之日起计算。故一审判决认定被申请人主张的2014年6月14日前的违约金未过诉讼时效，符合法律规定，适用法律正确，并无不当。武汉中院裁定驳回汉商人信公司的再审申请。

第三种观点：认为，因合同约定逾期办证违约金每日计算，支持购房人自起诉之日倒推2年的违约金，2年之外的违约金不予支持。

案例七：李彩燕与广东元邦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案

广州市白云区法院认为，根据《民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外。根据《民法通则》第一百三十七条：诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告未能提供证据证明其曾向被告主张过逾期办证违约金，故逾期办证违约金应当从原告向本院递交诉状之日即2017年4月1日起倒推两年，即从2015年3月31日起算，在此之前的违约金已经超过两年的诉讼时效，被告提出的诉讼时效的抗辩意见于法有据，本院予以采纳。

案例八：李晨光与广州市致岭房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案

一审广州市花都区法院认为，涉案房屋于2013年4月1日交付李晨光使用，应办证截止日期为交楼后210个工作日，即2014年1月29日。致岭公司未在约定期限内为李晨光办妥及交付房地产权证，构成违约，应自2014年1月30日起承担逾期办证违约责任。因2014年1月30日至李晨光提起诉讼之日（2016年3月28日）已超过两年的诉讼时效期间，李晨光未举证证明其在本案诉讼之前已向致岭公司主张过逾期办证违约金，故违约金应从李晨光起诉之日向前倒推两年开始计算，即自2014年3月29日起算。

二审广州中院认为，根据诉讼时效的规定，原审法院认定自李晨光起诉之日倒推二年即2014年3月29日至2015年1月15日期间的逾期办证违约金应由致岭公司承担合理合法。

三、本人观点 

本人倾向第三种观点，即支持购房人自起诉之日倒推2年的违约金，（现为三年诉讼时效期间），这种观点既符合法理、立法精神，又符合公平、公正原则，较好的平衡了买卖双方的利益。既防止开发商以超过时效为由无期限的拖延办证期间，损害买房的合法利益，又防止购房屋人在权利面前睡大觉，从而造成巨额违约金，对开发商不公。实际上，面对天价违约金，开发商会不惜一切代价，通过黑白两道，阻碍此种判决的出现，更会阻碍判决的执行，最终购房人会花费大量财力、精力与之较量，最终受损。要实现巨额违约金肯定是难上加难。

但是，鉴于前述不同法院对逾期办证违约金的诉讼时效有不同裁判观点，本律师十分困惑，虽然本人倾向第三种观点，但仍底气不足，请大家探讨，给予认证。否则本人此后还是不敢接受此类案件。