湖南先锋律师事务所主任

常德市律师协会建筑房地产专业委员会主任

 何光照

当下，有的实体企业生产经营难以为计，由此出现实体企业以“股权转让”的方式转让房地产。此类方式虽然存在着拿地简单、效率高、还可实现比房地产资产直接买卖更能合理避税的目的，自然是交易双方乐意接受的交易形式，故越来越多的企业通过股权转让方式转让房地产资产，因此类“股权转让”方式标的企业并非房地产项目公司，以股权转让方式转让房地产，往往产生诸多法律问题，甚至埋下交易隐患，导致产生纷争。

下面笔者从曾参与的两起纠纷中分析：实体企业以股权转让方式转让工业厂房应注意的法律问题与风险化解的方法。需要特别强调的是本文内容深度、详尽程度以及个人的认识因素，对实际工作指导有一定局限性，以下认识仅供参考。

1. 实体企业转让资产范围的法律问题

   案例1：常德某工业园区某甲食品生产企业，名下股东有A、B、C三自然人，该企业在园区拥有工业厂房与办公楼、职工宿舍等建筑物面积近8000平方米，工业用地面积25亩。因市场疲软，经营无方，加之股东不和，已无法继续生产，股东A、B、C通过股东会议决议达成将上述工业地产对外转让的一致意见。乙公司拟购买上述工业厂房，鉴于工业地产直接买卖的方式甲厂缴纳税费（增值税、土地增值税、企业所得税、契税、印花税等）较大，因此A、B、C三股东提议通过股权转让方式转让企业工业厂房，并表示愿意将交易价格降低200万元，乙公司欣然同意，双方约定本次交易中不涉及其他资产及债务转让。在完成股权转让后，双方相安无事。其后8个月，甲厂原股东A投资设立丙公司，依然从事此前甲厂产品生产并使用原甲厂的注册商标，被甲厂发现，于是甲厂起诉丙公司要求停止侵权行为，赔偿经济损失。丙公司答辩称甲厂股权转让时没有转让商标权，该商标使用权权归股东A、B 、C所有，最终法院判决支持甲厂诉请。

   案例1中的股东A混淆了股权与甲厂财产权各自独立、分属于两个不同的主体的特质。股权转让合同转让的标的物是股东股权，非甲厂的法人财产。我国《公司法》第三条第一款规定：公司是企业法人，有独立的法人财产，公司以其全部财产对公司债务承担责任。该条第二款规定：股东仅以出资额为限对公司债务承担责任。因此案例中的商标权属于甲厂的财产，作为股东而言在“股权转让转协议”中原则上不能约定处分企业债权、固定资产、知识产权，除非在股权转让协议签署之前已进行处理。

   作为股权的转让方，现实中往往只会注意企业的债权与固定资产，缺乏对企业的知识产权的重视。对股权转让方而言，在完成股权转让后即丧失标的企业股东权利，同时也丧失了对标的企业的管理权。若在转让股权的同时针对债权、固定资产、知识产权未作出合理安排否则这些财产权利仍然归标的企业所有。

2. 股权受让人法律风险

   案例2：A厂拟将自己的工业厂房以3000万转让给B公司，经税务机关核税后，因税费高达三百多万，于是B公司提出通过收购A厂股权方式完成转让，双方一拍即合，顺利完成交易。一年后，某银行起诉A厂要求其承担对C公司的一笔200万元的借款担保责任，法院判决A厂承担相应的担保责任。

   案例2中，A厂作为转让方不如实告知受让方尚存的担保问题。这些担保责任无论怎样都会由标的企业对外承担责任，而作为原本只想收购房地产资产的受让方而言，在受让标的企业股权后不得不对外以其出资限额承担法律风险。因此，通过股权转让的方式来受让标的的企业房地产资产，作为买受方来说应该合理的评估和认识股权转让带来的风险。

   三、解决方案思考

   市场经济的正常运行靠的是法律，讲的是诚信，凡交易均有风险，而风险可事前设防，本人针对上述两案例思考可供化解的方案如下：

   1.在股权转让前，转让标的完成与其他资产剥离，使标的企业仅剩下房地产资产、货币资产或负债，尤其需要注意的是标的企业依法享有的债权，应通过债权转让的方式完成剥离工作。

   2.通过公司分立的方式，使拟转让的标的公司仅剩下房地产资产。将标的公司分立为2家公司，其中一家公司仅剩房地产资产，另一公司依法享有公司的其他资产。分立完成后可通过转让房地产资产企业股权实现房地产转让。但这种方式缺陷在于需要经过法定公示程序，以及税收清缴，且对于分立后的两家公司应对分立前的债务承担连带清偿责任。

   3.新设项目公司，以目标房地产作价投资到项目公司，在完成房地产资产出资到位后，再转入项目公司的股权。通过新设项目公司的交易方式对受让方来说交易最为安全。因为新设的项目公司无其他债务。同时，这种交易方式从现实操作中来说税收成本仅涉及契税及房地产办理变更登记时的登记费、交易手续费，至于企业所得税应按照企业的经营状况，确定是否需要缴纳。

   4.增资并购方式，即标的企业以目标房地产作价投资到收购方公司，增加收购方公司的注册资本，获取收购方公司部分股权。在房地产完成出资后，由收购方公司的原股东受让标的公司所持收购方的全部股权，从而通过行使股东权对目标房地产实现相关权益。

   四、律师办理涉及“房地产资产”转让法律事务的三点建议

   众所周知有关涉及“房地产资产”转让在通常情况下交易金额较大，转让业务的复杂性和对律师业务能力要求相对较高，笔者认为办理此类业务的律师应遵循以下几点：

   1.承办律师应具备与该行业相匹配的能力，为当事人提供准确的专业服务。

   2.承办律师应对当事人尽到忠诚义务，服务过程中不应受任何单位、组织，以及个人的非法干涉，依法维护当事人的合法权益。

   3.该业务涉及法律领域多、情况复杂的特点，承办律师应结合当事人的要求恪尽职守，勤勉敬业，在承诺的服务期限内完成各项具体法律义务。