湖南辰龙律师事务所合伙人

常德市律师协会建筑房地产专业委员会委员

 梅昌学

目前，在商品房楼盘开发过程中，部分开发商为了节约成本及楼盘交付使用后方便物业公司控制业主水电以此要挟业主缴纳物业费，往往不按法律法规规定为业主办理水电单独立户（即法律意义上的一户一表），而是开立供水供电总户，再由开发商为业主安装分表（业主直接向物业公司购买水电）。这样，在楼盘交付给业主后，因用水用电及缴纳物业费过程中产生诸多矛盾，引致纠纷频发。据本人了解，这种情况至少在湖南省范围内是普遍存在的。

以本人所在县城为例，截止目前就有蓝湾美树、清华园、锦阳丰瑞、银谷国际、珑园、金港湾等等大型高档小区爆发了类似问题，纠纷不断，甚至因此多次引致上百人上访政府，并且诉讼成堆，严重的影响了社会稳定。

湖南广播电视台都市频道2012年8月连续四天报道了一个案例：湖南长沙某小区在开发时，开发商也是立的水电总户业主分户的模式。自2005年起，小区自来水总表到业主分表之间的主给水管渗漏，没有引起物业的重视，而业主并不知情。后来渗漏越来越厉害，到2012年8月的某一天，小区突然全面停水。停水后，业主找到物业公司，物业公司也不能给出合理的解释，于是，业主们集体找到自来水公司，原来是物业公司拖欠了自来水公司800余万元的水费，导致自来水公司停水。面对这天文数字的跑漏水费，开发商早已解散无主体承担，物业公司显然是没有能力负担，而业主又是按照自己的分表缴纳的水费，因此，这笔水费究竟怎么解决就成了纠纷爆发的导火索。经过长沙市政府的多方协调，最终由政府、自来水公司、物业公司、业主四家共同承担了这笔费用，小区供水模式也以此为契机改成了单独立户模式。

下面，本人就与大家分享一下对于接受业主委托办理要求开发商水电单独立户的案例。

本人所在的小区汉寿县某小区，全小区共计672户，水电就是立的总户模式。2011年3月陆陆续续交房后，业主们发现水电没有单独立户，就多次找开发商，要求水电单独立户，开发商置之不理。一直到了2012年，随着入住的业主越来越多，问题也就越来越多。于是，小区数百业主多次到县政府、市政府上访，问题依然得不到解决。最后，在政府的建议下，业主们选择了通过法律程序解决问题，由本人和另一名律师代理部分业主起诉开发商。第一批起诉业主130户、第二批起诉业主97户、第三批起诉业主68户。在法庭审理中，我们依据商品房买卖合同中关于水电“一户一表”的约定，结合我国相关法律法规的规定，充分论证了开发商的违法违约行为。

本律师的代理词主要观点是，被告不按照合同约定的“一户一表”供水供电制度为原告办理水电单独立户构成违约，具体观点包括以下几点：

1.我们认为，处理本案的关键在于准确把握涉案《商品房买卖合同》附件三中“一户一表”约定的含义。

第一、《物业管理条例》第四十五条第一款规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”。《常德市物业管理办法》第二十五条规定：“新建小区供水供电供气应当实行一户一表单独立户”【注：被告辩称，该小区于2010年开始动工，该办法自2011年3月23日起施行，故不适用于本案，我们认为，涉案的《商品房买卖合同》的履行期间均在该办法施行以后，因此，该办法当然适用于本案】。国家计委、建设部1998年发布的《城市供水价格管理办法》第二十七条规定“城市供水应实行装表到户、抄表到户、计量收费”。湖南省物价局、省建设厅《关于城市供水实行“一户一表、抄表到户”建设改造及水表安装价格有关问题的通知》明确指出实行“一户一表、供水部门直接抄表到户”的供水制度。《国家电力公司城镇一户一表改造的若干规定》指出，国家电力公司决定对居民住宅实施一户一表工程，一户一表的改造应与城市配电网改造相结合，进户线的改造应与户内配线相结合。因此，按照我国法律规定以及相关行业规范，这里的“一户一表”是指由供水供电企业将水电计量表直接安装到每一户居民住宅，并由供水供电企业将进户管线与住宅的户内管线直接连接，由供水供电企业直接对每一户住宅抄表计收水电费。只有这样理解“一户一表”制度，才符合法律规定的基本精神。

第二、根据国家相关规定，与用户有权签订供用水电合同的主体必须是经过国家主管部门审查批准并取得专门营业资格的供水供电企业【参见我国《电力法》第二十五条、第二十七条，《电力供应与使用条例》（国务院令第196号）第四条、第六条、第九条、第三十八条第（三）项，《城市供水条例》（国务院令第158号）第二条、第十九条、第二十五条】，作为开发商的被告及其所属的物业管理公司不具备供水供电的专门营业资格，其无权与作为用户的原告签订供用水电合同。因此，这里的“一户一表”中的“户”，依法只能理解为能够与供水供电企业签订供用水电合同，依照《物业管理条例》第四十五条第一款之规定，供水、供电等单位能够直接向其收取有关费用的最终用户。

2.被告将“一户一表”制度理解为总、分表制下供用水电消费模式违反了国家规定，是极其错误的，应当予以纠正。

第一、涉案的《商品房买卖合同》附件三所载明的“水表电表：一户一表”条款是被告为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商的条款，属于格式条款。因此，即使按照被告的说法可以将该合同中的“一户一表”条款理解为所涉小区安装一个总表，再传输到小区各户分表的总分表制下供用水电消费模式，但根据我国《合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”之规定，合同附件三约定的“一户一表”应当理解为安装能够使业主自行到供水供电企业交费的一户一表，这才是真正的法律意义上的“一户一表”，这也是普通民众对“一户一表”的通常理解。被告交付的房屋，虽然形式上安装了一个能计量用水用电数量的水表和电表，但不符合合同约定，显属违约。

第二、假如被告的理解是正确的，就会得出这样二个结论。一方面，被告及其所属的物业公司就是供水供电单位，原告（业主）就是被告的用户，二者之间就形成了供用水电合同关系，也就是说被告及其所属的物业公司成为了所谓的“类似供水供电单位的二级或者代办单位”。另一方面，作为业主的原告，因为没有直接与供水供电企业签订供用水电合同，供水供电企业不可能（实际上也没有）向业主收取有关费用，就不可能成为《物业管理条例》第四十五条第一款规定的“最终用户”。因此，按照被告理解得出这两方面的结论显然都是违法的。《电力供应与使用条例》第二十条第二款规定：“在公用供电设施未到达的地区，供电企业可以委托有供电能力的单位就近供电。非经供电企业委托，任何单位不得擅自向外供电”。《城市供水条例》 第二十五条规定：“禁止盗用或转供城市公共供水”。据此，在被告销售的蓝湾美树小区一不是公用供电设施未达到的地区，二没有获得供水供电企业事先委托的情况下，擅自向用户供水供电并收取有关费用是违法的，他们关于其类似于供水供电单位的二级或者代办单位的说法，显然是不能成立的。

3.值得注意的是，涉案的《商品房买卖合同》附件四（《合同补充协议》）第一部分“关于费用”之1、之5分别规定：“成交价格中包括供水，供电，供气，通讯，有线电视开通到户的建设费用（即开通费）；出卖人提供的电力为单相电，若买受人要求变更为三相电，则由买受人在交房以后自己与电力部门协商。所产生的费用由买受人自己承担”。根据这二个条款，代理人产生了二个疑问。第一，供水、供电、供气的建设费用即开通费用都包括在商品房交易的成交价中，被告到有资质的燃气公司为原告直接办理了单独立户的手续，为什么不为原告到有资质的供水供电部门办理单独立户的手续，难道同一个条款可以为所欲为地作二种解释吗？在合同中没有明确供气“一户一表”能够到供气部门单独立户，在合同附件三中写明了“水表电表：一户一表”条款却不为原告按照“一户一表”制度单独立户，我们不知道被告是怎么理解国家规定和合同条款的。第二，附件四（《合同补充协议》）中规定了买受人若要求将单相电变更为三相电，则由买受人在交房以后自己与电力部门协商。所产生的费用由买受人自己承担”。试问，在蓝湾美树小区现在的供用电模式下，作为买受人的申请人与供电部门不存在供用电合同关系，原告不是供电部门的最终用户，原告又有什么权利向供电部门要求将单相电变更为三相电？在蓝湾美树小区现在的供用电模式下，被告及其所属的物业公司才是供电部门的最终用户，只有被告才有此变更权，所产生的费用也应当由被告承担。因此，只有严格按照国家规定的法律意义上的“一户一表”制度来理解涉案《商品房买卖合同》“水表电表：一户一表”，才能符合合同当事人当初签订合同时的真实意思表示以及合同目的，才能使原告能够行使该条款所规定的权利。

4.需要强调的是，被告向原告交付的房屋，因为与之配套的基础设施、公共设施包括供水供电设施没有通过综合验收合格，至今尚未达到交付条件。被告违反了涉案《商品房买卖合同》第八条以及附件三、附件四的规定，其行为已构成违约。

最终，我们的代理意见被合议庭全部采纳，判决被告开发商为原告业主到有资质的供水供电部门办理水电单独立户手续、所有费用有开发商承担。判决以后，本案顺利办结。之后，又陆陆续续有锦阳丰瑞部分业主、珑园部分业主起诉开发商，要求水电单独立户。其中锦阳丰瑞的已经判决，业主胜诉，开发商正在上诉中，珑园的案件正在审理中。并且还有很多小区业主在咨询此事，估计不久也将提起诉讼。